江南策略货量充足、花式营销，各地开发商抢滩“五一”楼市

“五一”假期是开发商销售的关键时点，在市场出现回暖信号的背景下，各地开发商积极备战迎接今年的“五一”小长假。

在一线城市中，北京房企借助“好房子”的概念推出专门的营销活动，积极卡位市场；在广州，各大开发商则纷纷抢跑，以低于市场预期的价格持续抢占客户资源；在深圳，不少房企参与“好房节”，并借助“以旧换新”促销售，真金白银补贴购房者……

热点二线城市的开发商吸引购房者的方式则更加多样化，在各类家电补贴、宽带补贴等多重优惠活动之外，成都有项目推出了免3年物业费的活动，而杭州则有楼盘抽宇树机器狗。值得一提的是，在部分回温较为明显的市场，已经有开发商在着手收回优惠，转向保利润。

业内人士认为，房企在“五一”节点主动展开营销活动，是市场向好的积极信号。

“好房子”搅动北京楼市

房企摩拳擦掌，卡位北京市场。龙湖集团方面告诉记者，该集团拟推出全国联动营销活动，从4月26日起推出系列优惠：每日5套好房一口价限时秒杀，以及97折限时购房补贴、线上直播间额外1%折扣等优惠，降低购房者置业门槛，活动持续至 5月11日。

具体到项目层面，不仅是北京，龙湖对全国多项目的推盘力度显著加大，北京昌平观萃、苏州吴中御湖境、苏州高铁新城未来御湖境等地项目，均将参与本次活动。其中，龙湖在北京的中关村观萃项目，是首个落地的好房子样板项目，武汉洪山御湖境是准四代宅产品，在景观等方面也受到市场关注。

其他房企的项目如北京中海丽金府、北京隅·西颂、亦庄的招商序等，也在近期向购房者开放了到访，部分项目现场看房者较为热闹。

以北京亦庄招商序为例，日前该项目日前做了产品发布，记者了解到其五一期间会开放售楼处，预计五月底正式开盘，项目主力户型91~165平方米，配有架空层、风雨连廊等“好房子”要素，套内使用率超90%，最高可达96%。

丰台区的中海丽金府，是北京3年多来首宗不限价宅地，日前获批了两张预售证，首批共推出500套房源，价格11.38万~12.72万元/平方米，主力户型有231、203、184、165平方米等面积段，单套总价1300万元起，最高得房率约95%。

丰台区的另一项目北京隅·西颂，也在4月21日获预售许可证、即将开盘，本次共获批7栋楼、439套房源，拟售均价约8.75-9.22万/平方米。在得房率方面，室内空间使用率超过90%，层高在约3.0-3.05m（顶层除外）。

5月1日起，住建部发布的《住宅项目规范》将正式施行，涉及新房层高、电梯配置、隔音降噪、无障碍设施等多个方面，为“好房子”的建设提供了底层标准。而上述项目，均已按好房子的相关标准、甚至超过标准进行打造。

今年以来，受房企接连推出高端改善楼盘的带动，北京新房市场销售规模可观。据北京市住建委发布的网签数据，今年一季度北京新房网签9700套，同比增长12.3%，二手房网签43000套，同比增长31.9%。

在传统的“小阳春”三月份，北京楼市尤为活跃，网签数据显示，3月份北京新建商品房住宅成交4850套，环比上涨111%，同比上涨36%；二手房住宅成交总套数为19234套，环比上涨62%，同比上涨约35%。

进入4月份，北京楼市依然保持活跃状态，数据显示，从3月份到4月26日截止近两个月时间，北京新房累计成交7855套，相较于1月和2月增长55.92%。其中，海淀区等高端改善项目开盘热卖，带动了不少市场热度。

广州多盘积极抢跑

广州各大开发商选择提前抢跑，近两周，就陆续有多个楼盘首开或加推。

广州中原研究院统计显示，今年4月1-27日，广州共有16个项目在五一节前集中推出，包括天河、海珠、黄埔、番禺多个首开盘，提前锁定客户，整体推货量超2650套，同比增长超161%，抢跑现象显著。多个红盘项目吸引了众多置换需求入市，去化表现突出。

近来引得市场广泛关注的要数位于番禺的龙湖亚伦·央璟颂项目。由于项目本身靠近地铁，距珠江新城近，具有良好的区位优势，同时片区内住宅供应缺乏，一系列因素导致央璟颂备受期待，首推278套房源，获得了超350组认筹。4月26日，央璟颂开盘，销售额达8亿元。

同日开盘的天河区全新项目珠江·天河都荟，也位于地铁旁，各类配套成熟，首推220多套房源，产品包括从72-152平方米的三至五房，项目总价310万元起，对在周边工作生活的购房者较有吸引力。开盘仅两小时，项目就售出了200多套房源。

另一位于番禺区的广州地铁地产·珑曜上城项目稍早入市。该TOD项目配备良好的教育资源，首推建面约73-130平方米的刚改户型，在开盘前就收获了超1500组客户登记，4月19日开盘推出的310套房源共成交突破5亿元。

差不多同期开盘的绿城馥香园项目，是位于海珠区核心区的改善项目，亦有多条轨交交汇，首批共预售124套房源，共吸引了300多组客户，开盘当日成交超100套，去化约9成。

这些项目的热销，除了在区位、配套、产品等方面具备各自优势之外，另一个最主要的原因是价格都低于市场预期。

例如，央璟颂开盘单价为3万-3.7万元/平方米，而该项目在蓄客阶段的吹风参考价为3.6万-4.2万元/平方米，相当于贴着底价开盘；绿城馥香园的开盘价在5.2万-5.8万元/平方米之间，此前的吹风价格则在6万元/平方米以上，市场认为这是“有诚意”的价格。

有对广州市场熟悉的房地产业内人士向记者透露，基本新项目开盘价格会比吹风价低10%-15%。而价格作为当前影响购房者决定的核心因素，接下来仍将是项目促销的关键举措。

就在即将到来的“五一”，开发商已筹备起了价格策略，保利旗下的多个项目如珠江印象、花语海岸等有清栋特价活动；越秀地产在发放购房补贴外，还拿出100套特价房，并提供保价承诺；主打改善的新世界·天馥项目在五一期间将新推出百平以内的四房产品，并给出了最高85折的优惠；广佛新世界项目也给出了送黄金、购房基金、家私家电等优惠动作。

不过，受各大项目在4月下旬集中抢跑的影响，黄金周期间的推货量会有所下降。广州中原地产统计显示，五一期间的开盘量为15个，房源量约1600套，同比降幅约24%。部分未能在4月底前入市的项目普遍将开盘时间推迟至五一之后。

部分房企心态趋向乐观

在一季度的低供应量后，深圳市场也在即将到来的五一节前迎来了一波推盘热潮。4月下旬起，开发商就动作频频。

根据深圳中原地产研究中心统计，近期有9个项目在4月下旬或5月1号开盘，合计超2400套房源供应入市，万科、远洋、鹏瑞、鸿荣源等品牌房企均有项目供应。

上述9个项目有4个在4月26日同步开盘，其中正包括深铁集团旗下的前海时代尊府项目。该项目曾在2023年、2024年两度入市，取得了较好的市场反应，本次又以76套四房设计的大平层房源引起市场瞩目，共冻资入围143批，开盘1小时，去化率就达到90%以上，销售金额约19亿元。

即将开盘的项目中，中建旗下的鹏宸云筑项目颇受关注。该项目位于深圳龙华区，此前也曾两度入市，共推出521套住宅房源，2024年11月底首批约360套房入市，开盘当天售罄；2025年3月底推出的153套房源，共收获523批客户，相当于3个人“抢”1套房，当天实现去化约98%，收金约10亿元。该项目此次共推出246套房源，将于5月1日进行线下开盘。

为了促进各类需求更积极地释放，深圳有关部门也抓住这一窗口期，举办“五一好房节”，约30家品牌房企参与其中，推出特价房源、限时折扣等各类优惠。此外，还有17个楼盘还与深圳当地中介机构乐有家合作，参与“以旧换新”活动，以真金白银补贴置换购房者，客户最高可获得超11万的购房补贴。深圳也成为首个落地以旧换新给补贴的一线城市。

伴随着一系列楼市支持政策的出台，叠加网红盘陆续入市，深圳新房市场从去年起就保持活跃的状态。深圳贝壳研究院统计显示，自去年9月底以来，深圳新房去化速度一直较快，4月截至27日，全市新房成交量为4751套，比去年4月增长68%；新房二手成交总量为11017套，比去年4月增长42%，创近五年新高。

持续去化也使得深圳的新房库存明显减少。深圳贝壳研究院监测，截至4月21日，深圳新房住宅可售房源为26736套，与去年4月相比减少近半，住宅去化周期为7.8个月，同比缩短了14.5个月。

在这一市场新形势之下，不少房企加速抢跑、积极去化的同时，还有部分开发商开始选择“保利润”。某深圳本地房企内部人士透露，五一期间公司没有推盘计划或营销活动，“不着急卖”，前期推出的项目还有所提价。即将推出第三批次项目的红盘鹏宸云筑在今年3月二次开盘时就有所调价，5.71万/平方米的开盘均价相较于超6万元/平方米的备案均价，折扣约93折，较第一批次的88折已有所回收。

相似的情况也出现在杭州。伴随着年内杭州土地市场地王频出的现象，新房市场也同步火爆，中指院数据显示，仅3月杭州新房市场有19个项目开盘需要摇号，且有9个项目中签率都低于20%。杭州限价新房几乎陷入一房难求的境地，很多售楼处也因此收起了优惠，营销活动所剩无几。

有房企内部人士私下向记者透露，公司经历了去年的回血，不少开发商的现金流问题得到了解决，当前已没有暴雷之虞，开发商的经营策略也就从原来的现金流导向转到利润导向，更多地想要保利润。

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